Anche se un appartamento è gravato da un mutuo ipotecario, la vendita del bene è pur sempre possibile. Certo, il venditore sarà chiamato a effettuare alcune scelte sulle modalità con cui intende consentire la realizzazione della compravendita al netto del gravame e, per valutare compiutamente ciascuna delle alternative, non possiamo non invitare i nostri lettori a contattare l’agenzia per ogni delucidazione del caso.
Nelle prossime righe abbiamo tuttavia cercato di chiarire quali siano le principali opportunità in capo al venditore, e le possibili conseguenze.
Vendere la propria casa con un mutuo in ammortamento
Premesso quanto sopra, è dunque ben possibile rammentare come l’operazione di vendita del proprio appartamento sia realizzabile anche se su di esso vi è un’ipoteca di primo grado in favore della banca che ha concesso il finanziamento al venditore.
Naturalmente, il fatto che l’operazione sia percorribile non deve far passare in secondo piano il fatto che le alternative a disposizione del venditore per condurre in porto la transazione non sono prive di conseguenze. Cerchiamo di riassumere le principali.
La sostituzione del bene oggetto di garanzia
Un primo percorso concesso da alcune banche per vendere il proprio appartamento gravato dal mutuo è quello di sostituire il bene immobile oggetto di garanzia. In questo modo il venditore che è in possesso di un secondo appartamento potrà proporre all’istituto di credito un altro bene su cui iscrivere ipoteca, in sostituzione di quello oggetto di compravendite.
Intuibilmente, la strada sarà percorribile solamente da parte di quei venditori che si trovano in possesso di più beni immobili liberi da gravami, e nel caso in cui il valore di mercato della nuova ipoteca sia tale da assolvere al servizio della garanzia.
L’accollo del mutuo
Il secondo percorso realizzabile è quello dell’accollo del mutuo da parte del compratore. In questo modo il venditore sarà liberato dal proprio impegno nei confronti della banca, senza che venga alterata la garanzia ipotecaria sul bene oggetto di compravendita.
Con l’accollo, infatti, il compratore assorbe l’esposizione passiva del venditore, divenendo così la controparte passiva principale del rapporto bancario. Intuibilmente, in sede di compravendita dell’immobile il venditore riceverà la differenza tra il valore del bene indicato nell’atto, e quello del debito accollato.
L’estinzione del mutuo
Il terzo percorso che vogliamo sintetizzare in queste righe è l’estinzione del mutuo in via anticipata, assicurando in questo modo la cessazione contemporanea dell’ipoteca. Ne deriva che il proprio appartamento potrà essere venduto senza alcuna garanzia reale su di esso.
Evidentemente, la transazione potrà essere effettuata solamente se il venditore dispone di liquidità sufficiente per estinguere il mutuo prima del nuovo atto. Se questa è la strada di interesse, il venditore dovrà inoltre premunirsi di domandare alla banca i conteggi di preventiva estinzione anticipata del mutuo.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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