Come sarà il mercato immobiliare di Napoli del 2023?
È sempre difficile fare previsioni di questo genere perché sono diverse le variabili in essere in questo periodo storico: la situazione internazionale con il conflitto Russia-Ucraina che non offre nessun segnale di distensione nel breve periodo, la volatilità dei costi del gas (anche se siamo in una fase di importante discesa dei prezzi) che incidono pesantemente sull’inflazione e che portano le banche centrali ad aumentare il costo del denaro per contrastare la crescita.
Comunque proviamo ad analizzare il passato per avere ipotesi credibili sul futuro.
Compravendite residenziali Napoli
Emerge dall’analisi Nomisma, che nel secondo semestre 2022, il mercato immobiliare residenziale napoletano ha registrato un rallentamento della crescita. Quindi vuol dire che ci troviamo comunque in un mercato in crescita ma che cresce un po’ meno rispetto al passato.
Flessione della domanda di acquisto e leggero calo dei valori di mercato potrebbero rappresentare la causa.
Il primo semestre 2022 aveva segnato un +6%, ma con trend in calo per il maggior costo del denaro. Ricordiamo che l’82% delle compravendite residenziali a Napoli sono dipendenti dall’accesso ai mutui.
In tale dinamica va comunque fatto un distinguo fra appartamenti in centro o semicentro e le zone di pregio del centro che mantengono la loro attrattività sia come prima casa che come investimento.
Grazie a questo mercato frizzante i tempi medi di vendita e gli sconti rispetto ai prezzi medi richiesti si sono ridotti. 5 mesi medi per il trasferimento di proprietà, sconto medio del 13,5% per l’usato e 8% per il nuovo.
Locazioni residenziali Napoli
Andamento diverso è dato dal mercato delle locazioni residenziali.
Crescita dei contratti, velocità di assorbimento dell’offerta e canoni leggermente in diminuzione.
Siamo sopra i livelli pre-covid e al punto di crescita più elevato dopo la crisi del 2008.
Anche il mercato delle locazioni segue le stesse dinamiche del mercato delle compravendite.
Minor interesse della domanda verso le zone del semicentro e della periferia, mentre si mantiene abbastanza sostenuta, seppur con minor intensità rispetto alla prima parte dell’anno, la richiesta di appartamenti in locazione nel centro e nelle zone di pregio della città.
I canoni di locazione hanno registrato un calo generalizzato dello 0,7%.
I rendimenti medi lordi annui si mantengono intorno al 5,1%, confermando però l’ampia variabilità tra le zone: 3,9% nelle zone di pregio a fronte del 6,1% in periferia.
Previsioni mercato immobiliare residenziale 2023
Quali saranno le prospettive per il primo semestre 2023 per gli operatori?
Il sentiment previsionale è di una certa stabilità rispetto all’ultimo semestre appena concluso, con un leggero calo del numero di compravendite, e leggero incremento dei canoni di locazione.
Numero locazione e prezzi di mercato resteranno stabili.
Mercato commerciale Napoli
Proviamo a delineare anche gli scenari degli immobili commerciali.
Il settore degli immobili d’impresa è in controtendenza rispetto al mercato residenziale.
Ci sono segnali positivi, ma siamo ancora sotto al punto di svolta.
Il comparto uffici, nel primo semestre 2022 ha registrato un +47% di compravendite!
Il trend del 2021 viene dunque confermato, e complice questa particolare dinamicità diminuiscono gli sconti e i tempi medi di vendita e anche delle locazioni commerciali.
Il comparto dei negozi di piccole dimensioni, invece registra nella prima parte del 2022 una lieve flessione delle compravendite del 3,6%, anche se partivamo dal +41% del 2021. Nonostante questa lieve flessione, anche per questo comparto è confermato il trend di flessione degli sconti applicati e dei tempi di vendita e locazione sul mercato.
I tempi medi di vendita per l’intero territorio sono di 7,5 mesi. Si riducono di un mese soprattutto nel semicentro e centro della città.
I tempi di locazione si sono ridotti in tutte le zone cittadine, attestandosi in media a 4,5 mesi.
Previsione mercato commerciale Napoli 2023
Si suggerisce un approccio prudenziale, il sentimento è di un calo delle compravendite più sensibile per gli uffici rispetto ai negozi e anche dei prezzi. Il mercato delle locazioni di uffici e negozi suggerisce stabilità.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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