L’ultimo trimestre del 2024 ha segnato un significativo punto di svolta per il settore immobiliare italiano, con un incremento delle compravendite residenziali del 7,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Questo dato, che rappresenta un’accelerazione rispetto alla crescita del 2,7% registrata nel terzo trimestre, ha portato il volume totale delle transazioni a circa 217.000 unità, con un aumento di 15.000 compravendite rispetto al quarto trimestre 2023.
Napoli guida la ripresa
Particolarmente brillante appare la situazione nel capoluogo partenopeo, dove le compravendite hanno raggiunto quota 1.687 nel quarto trimestre 2024, con un incremento dell’8,5% rispetto all’anno precedente.
Napoli si distingue quindi per una performance superiore alla media nazionale, confermandosi uno dei mercati immobiliari più dinamici della penisola. La tendenza positiva ha comunque caratterizzato l’intero territorio italiano, con risultati particolarmente incoraggianti nelle regioni meridionali e nel Nord Est.
Le preferenze abitative degli italiani
L’analisi dimensionale del mercato rivela tendenze interessanti nelle scelte degli acquirenti. Gli appartamenti di metratura intermedia, compresi tra 50 e 115 m², hanno registrato la crescita più significativa (+8,7%), seguiti dalle abitazioni di dimensioni tra 115 e 145 m² (+8%).
Meno pronunciato appare l’interesse per le soluzioni di piccolo taglio (inferiori a 50 m²), aumentate del 4,5%, e per gli immobili di ampia metratura (oltre 145 m²), che hanno comunque mostrato un incremento superiore al 5%.
Credito immobiliare e prima casa
Il segmento della prima casa ha evidenziato un particolare dinamismo, con la percentuale di abitazioni acquistate mediante la relativa agevolazione fiscale salita a quasi il 71%, segnando un aumento di 9 punti percentuali rispetto all’anno precedente.
Il mercato ha beneficiato in modo significativo del supporto bancario, che ha finanziato il 41,5% degli acquisti effettuati da persone fisiche. La ripresa del credito immobiliare è stata facilitata dalla riduzione dei tassi d’interesse (-120 punti base su base annua), che ha migliorato l’accessibilità ai finanziamenti per molti acquirenti. Il volume dei capitali erogati per l’acquisto di abitazioni ha quasi raggiunto i 12 miliardi di euro, superando di oltre 2 miliardi il dato dell’anno precedente.
Il fenomeno delle nuove costruzioni
Un elemento di particolare rilievo emerge dall’analisi dei diversi segmenti di mercato: le abitazioni di nuova costruzione hanno registrato un incremento straordinario del 46% rispetto al quarto trimestre 2023, con circa 9.000 unità aggiuntive scambiate. Questo comparto ha raggiunto la sua incidenza più elevata degli ultimi quattro anni, arrivando a rappresentare il 13% del mercato totale.
L’eccezionale crescita è largamente attribuibile alla scadenza del “sismabonus acquisti” al 31 dicembre 2024, che ha offerto considerevoli vantaggi fiscali agli acquirenti di immobili commercializzati direttamente dalle imprese costruttrici dopo interventi di demolizione e ricostruzione antisismici.
Il mercato dell’usato e delle locazioni
Il segmento dell’usato ha mostrato una crescita più contenuta ma comunque positiva (+3,6%), con circa 190.000 abitazioni che hanno cambiato proprietario, confermando la solidità strutturale del mercato. Nel settore delle locazioni, il quarto trimestre ha evidenziato una leggera flessione, con poco più di 240.000 abitazioni affittate.
La contrazione ha interessato in modo simile sia i comuni ad alta tensione abitativa (-0,4%) sia le altre aree (-0,1%). Nonostante questa riduzione nel numero di contratti, il valore economico del mercato degli affitti è aumentato del 3,7% a livello nazionale, raggiungendo circa 1,7 miliardi di euro, con una significativa concentrazione (75%) nei comuni ad alta tensione abitativa.
La percezione degli operatori del settore
L’indagine condotta presso gli agenti immobiliari evidenzia un netto miglioramento del clima di fiducia. La percentuale di professionisti che segnalano aumenti nei prezzi di vendita è salita al 17,3% (dal 12,4% precedente), sebbene in un contesto dove prevale ancora la stabilità delle quotazioni (70%).
Per la prima volta dopo oltre un anno, il saldo tra valutazioni di aumento e riduzione dei valori è tornato positivo. L’attività delle agenzie appare intensa, con l’88,9% che ha intermediato almeno un’abitazione nel trimestre, il dato più elevato dall’inizio delle rilevazioni.
Indicatori di efficienza e prospettive
Gli indicatori di efficienza del mercato mostrano valori particolarmente favorevoli: lo sconto medio praticato rispetto alle richieste iniziali si attesta al 7,9% e i tempi medi di vendita a 5,7 mesi, entrambi ai minimi storici. La domanda mostra chiari segnali di ripresa, con un significativo miglioramento nel saldo tra valutazioni di aumento e riduzione dei potenziali acquirenti.
Le principali cause di fallimento delle trattative rimangono le divergenze valutative tra venditori e acquirenti, mentre continua a diminuire l’incidenza delle difficoltà di accesso al credito come ostacolo alle compravendite (19%, in calo rispetto al 20% del trimestre precedente e al 27% dell’anno precedente).
Nel comparto delle locazioni, il 55% degli agenti segnala un incremento dei canoni rispetto al trimestre precedente, il valore più elevato mai registrato. Le previsioni per il trimestre successivo sono improntate all’ottimismo, con il 42% degli operatori che si attende ulteriori aumenti, contro solo il 4% che prevede riduzioni. Questo diffuso sentimento positivo caratterizza le aspettative degli agenti sia per il breve sia per il medio termine, segnalando un rinnovato dinamismo dell’intero settore immobiliare italiano.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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