C’è un fenomeno curioso nel settore immobiliare italiano: esistono migliaia di appartamenti, ville e case perfettamente abitabili che faticano enormemente a trovare acquirenti, non per problemi strutturali o di ubicazione, ma semplicemente per la loro “storia giuridica”. Sono gli immobili che qualcuno, anni fa, ha ricevuto in dono da un familiare. Una circostanza che dovrebbe essere irrilevante per chi compra, ma che invece si trasforma in uno spauracchio capace di far naufragare anche le trattative più promettenti.
Una situazione paradossale che, dopo decenni, potrebbe finalmente trovare soluzione grazie a un intervento legislativo ormai agli sgoccioli dell’approvazione parlamentare.
L’eredità di un sistema troppo protettivo
Il diritto italiano ha costruito nel tempo un apparato molto solido a tutela degli eredi, ed è giusto che sia così. Il problema nasce quando questa protezione si trasforma in un’arma a doppio taglio, capace di colpire persone che con le dinamiche successorie non hanno nulla a che fare. Succede esattamente questo quando qualcuno acquista un immobile che il venditore ha ricevuto in donazione: si ritrova invischiato in una ragnatela di norme pensate per tutelare i diritti familiari, ma che finiscono per creare situazioni kafkiane.
Tecnicamente, gli eredi che si sentono danneggiati da una donazione possono farla annullare entro dieci anni dalla scomparsa di chi ha donato. Sembra un termine ragionevole, ma nasconde un tranello: finché il donante è vivo, questo “cronometro” non parte nemmeno. Risultato? Un immobile donato trent’anni fa può ancora essere oggetto di contestazioni se chi ha fatto la donazione è ancora in vita. E l’acquirente che pensava di aver fatto un affare si ritrova coinvolto in battaglie legali che non aveva minimamente previsto.
Venti anni e basta: la proposta in dirittura d’arrivo
Il Senato ha dato il via libera a una modifica normativa che adotta un approccio radicalmente diverso. Invece di attendere eventi imprevedibili come il decesso di una persona, si stabilisce una scadenza oggettiva e verificabile da chiunque: venti anni dalla registrazione ufficiale dell’atto di donazione. Superata questa soglia, punto e basta. Nessun erede, per quanto legittimato, potrà più avanzare pretese sull’immobile.
Prendiamo il caso di una madre che nel 2002 ha intestato al figlio l’appartamento dove lui stesso abitava da bambino. Oggi siamo nel 2025: sono passati ventitré anni. Se la riforma diventasse legge, quell’appartamento sarebbe completamente “sanato”, libero da ogni possibile rivendicazione futura, anche se la madre fosse ancora in ottima salute. Il figlio potrebbe venderlo a un terzo acquirente senza dover spiegare, giustificare o preoccuparsi di nulla.
Cosa significa per chi compra e chi vende
L’impatto più immediato riguarderà la fluidità del mercato. Pensate a quanti proprietari, in questo momento, possiedono immobili donati decenni fa ma non riescono a venderli perché nessuno vuole correre rischi. Con la nuova disciplina, questo blocco salterebbe, liberando un’offerta significativa che oggi resta compressa. Per chi cerca casa, significherebbe avere più scelta e, probabilmente, prezzi più competitivi.
C’è poi tutta la questione del credito immobiliare. Le banche odiano l’incertezza, e un immobile donato rappresenta per loro l’incertezza fatta pietra. Per questo motivo, ottenere un mutuo in questi casi è un’impresa titanica. Una volta che la legge stabilirà regole chiare e tempi certi, anche gli istituti finanziari potranno finalmente aprire il rubinetto del credito per questa categoria di immobili, rendendo accessibili opportunità oggi precluse a chi non dispone di liquidità immediata.
Non va sottovalutato nemmeno l’aspetto psicologico. Molte persone evitano proprio di donare immobili ai figli per non creare loro problemi futuri. Con una normativa che garantisce certezza dopo un periodo ragionevole, questo strumento di pianificazione patrimoniale tornerebbe a essere utilizzabile senza ansie.
Attenzione però: parliamo ancora di una proposta, non di legge vigente. Il testo deve completare il percorso parlamentare con l’approvazione della Camera e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Fino a quel momento, chi si trova a valutare l’acquisto di un immobile con questa caratteristica deve mantenere alta la guardia.
Sergio Martino Immobiliare: l’esperienza al vostro servizio
Orientarsi tra leggi in evoluzione, registri immobiliari e clausole contrattuali non è mestiere per improvvisati. Noi di Sergio Martino Immobiliare viviamo quotidianamente queste dinamiche e sappiamo esattamente cosa guardare, quali domande porre e come proteggere i vostri interessi. Ogni immobile racconta una storia diversa, e solo un’analisi approfondita può stabilire se quella storia nasconde insidie o rappresenta un’occasione da cogliere.
Non affidatevi al caso in una decisione che coinvolge risparmi di una vita. Contattateci per un confronto senza impegno: vi spiegheremo con trasparenza ogni aspetto della compravendita che state considerando, aiutandovi a prendere la decisione giusta con piena consapevolezza.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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