Sul mercato può ben capitare di acquistare un immobile di provenienza donativa. L’operazione, tuttavia, espone le parti a una serie di conseguenze potenziali che sarebbe opportuno fronteggiare prontamente, al fine di non pregiudicare il proprio sogno immobiliare con alcune sgradite sorprese che potrebbero emergere anche a distanza di molti anni dal rogito.
Ma quali sono i rischi legati all’acquisto di una casa che proviene da donazione? E come tutelarsi?
Quali sono i rischi nella compravendita di immobili di provenienza donativa
Il rischio principale che è sottostante la vendita di un’abitazione che proviene da donazione è legato alle azioni che gli eredi legittimari potrebbero avanzare nel caso in cui ritengano che la propria quota sia stata lesa.
Come probabilmente sei già a conoscenza, infatti, gli eredi legittimari del de cuius sono quei soggetti più prossimi al defunto (coniuge, figli) a cui la legge riconosce una situazione di maggiore tutela patrimoniale, riservando loro una quota predeterminata e minima di patrimonio.
Insomma, i legittimari possono vantare dei diritti successori particolari sul patrimonio del defunto. E, come sancito dalla legge, la base patrimoniale su cui conteggiare le quote dei legittimari dovrà tenere in considerazione non solamente ciò che rientra nell’eredità, quanto anche ciò che il defunto ha disposto in vita per donazione.
Dunque, il patrimonio del defunto rilevante ai fini del calcolo della quota legittima dovrà tenere in considerazione non solo ciò che era di proprietà del de cuius al momento del decesso, bensì anche ciò che costui abbia eventualmente trasferito ai donatari mentre era in vita.
L’azione di riduzione e di restituzione
Ipotizzando l’ipotesi più pregiudizievole, ovvero quella in cui i legittimari ritengano di aver subito una lesione nella loro quota di legittima, è possibile che questi possano avviare delle azioni di riduzione, in subordine delle azioni di restituzione, con lo scopo di tutelare i propri diritti.
Esperite le prime, dunque, i legittimari potranno soddisfare le proprie pretese sui beni del donatario e, se anche l’escussione dei beni del donatario non dovesse dare frutti, allora aggredire i beni dei successivi acquirenti per ottenere la restituzione di quanto donato.
Come tutelarsi quando si acquista un immobile di provenienza donativa
A questo punto è senza dubbio utile cercare di capire come proteggersi in caso di acquisto di immobile di provenienza donativa. Ricordiamo peraltro che la legge prevede una prima tutela nel termine di prescrizione di venti anni per l’azione di restituzione contro i terzi aventi causa, che decorre dalla trascrizione della donazione, ma incontra come interruzione del termine prescrizionale la trascrizione dell’atto di opposizione alla donazione da parte dei legittimari.
Chiarito dunque che l’attesa non è certo il modo migliore per tutelarsi, si può puntare a richiedere e ottenere dai legittimari la rinuncia all’azione di riduzione o all’azione di restituzione. Nell’ipotesi in cui ciò che non fosse possibile, si può valutare la stipula di un’apposita copertura assicurativa con la finalità di proteggere acquirente e successivi compratori.
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Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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