Non tutti sanno che i beni immobili che sono sottoposti al vincolo della Soprintendenza delle Belle Arti poiché, ad esempio, ricadono in centri storici o in zone di pregio artistico, potrebbero essere interessati da un vincolo di prelazione culturale. Ma che cosa si intende? E che cosa cambia per le parti che intendono compravendere un bene con queste caratteristiche?
Il vincolo di prelazione culturale
Il vincolo di prelazione culturale serve a disciplinare e regolamentare la compravendita di un bene appartenente al patrimonio immobiliare storico e artistico del nostro Paese, introducendo un vincolo in favore dell’ente di riferimento e prevedendo che gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione dei beni culturali, siano denunciati al Ministero.
L’obiettivo di tali formalità è quello di adempiere al compito di permettere l’eventuale esercizio della prelazione da parte del Ministero e, di contro, irrogare la sanzione penale e amministrativa in caso di violazione dell’obbligo. Il vincolo può essere esercitato per 60 giorni successivi all’atto di compravendita tra le parti effettuato dal notaio.
Come si svolge la compravendita
Tale particolarità introduce un piccolo cambiamento nella tradizionale procedura della compravendita immobiliare, che finirà per articolarsi in due fasi distinte, ma collegate.
Nella prima fase si procede con la sottoscrizione di un contratto condizionato, oggetto di denuncia alla Soprintendenza, da cui partono i 60 giorni di cui abbiamo compiuto un breve richiamo nelle righe che precedono. Si tenga conto che gli effetti dell’acquisto retroagiscono alla conclusione del primo atto.
Nella seconda fase si procederà invece a effettuare un mero atto dichiarativo a cura del notaio. Il pubblico ufficiale, entro 30 giorni, dovrà infatti comunicare al Ministero dei beni culturali che potrà procedere, se vuole, alla prelazione. È da questo momento che trascorreranno i 60 giorni in cui il Ministero potrà rispondere o meno alla comunicazione (in caso di mancata risposta varrà il silenzio/assenso).
La richiesta di autorizzazione ad alienare è presentata dal notaio all’ente cui i beni appartengono, insieme all’indicazione della destinazione d’uso.
Cosa succede dopo i 60 giorni
Dopo la condizione sospensiva dei 60 giorni, la parte promissaria acquirente potrà finalmente entrare in possesso a tutti gli effetti dell’immobile. In tale scenario temporale, intanto, il possesso e il godimento materiale del bene spettano alla parte venditrice, a cui la legge impone l’obbligo di custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia.
Cosa succede in caso di mutuo
Infine, nell’ipotesi in cui il bene immobile sia acquistato con un mutuo, il contratto di finanziamento verrà stipulato dal notaio contestualmente all’atto, sebbene i soldi siano poi effettivamente erogati solamente trascorsi i 60 giorni di cui sopra, se il Ministero non esercita il suo diritto. Nel caso in cui le Belle Arti dovessero esercitare il diritto di prelazione culturale, allora la parte venditrice riceverà lo stesso importo che avrebbe corrisposto l’acquirente, senza che vi sia una sostanziale perdita da parte del venditore. Rimane inteso che al notaio dovrà essere pur sempre corrisposta la parcella originariamente concordata.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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