Nel corso della sua esistenza è ben possibile che la destinazione d’uso di un immobile possa subire dei cambiamenti. Si pensi, a titolo di esempio, all’ufficio che diventa un appartamento o al deposito che diventa un negozio. Ma come si effettua la variazione della destinazione d’uso di un immobile? Si tratta di un’operazione sempre realizzabile?
Quando serve la SCIA e quando il permesso di costruire
In primo luogo, giova sottolineare che un primo bivio fondamentale nella scelta della giusta procedura da seguire è rappresentata dalla tipologia di cambio di destinazione d’uso.
Se infatti il proprietario intende far passare il proprio immobile da una categoria catastale all’altra (come nelle ipotesi sopra anticipate), allora dovrà trattare il cambio di destinazione d’uso come se fosse una ristrutturazione edilizia, preoccupandosi di ottenere dal Comune di riferimento un permesso di costruire.
Se invece il cambio di destinazione d’uso avviene all’interno della stessa categoria (si pensi a un’abitazione che diventa da economica a civile, o a un bar che diventa ristorante), allora il cambio non sarà rilevante e, dunque, sarà sufficiente fare una Segnalazione certificata di inizio attività.
Il cambio di destinazione d’uso è possibile in ogni caso?
Il cambio di destinazione d’uso è un’operazione quasi sempre realizzabile. Tuttavia, bisogna fare attenzione a verificare che le caratteristiche dell’edificio su cui si intende effettuare il cambio di destinazione d’uso siano coerenti con quelle di destinazione.
Inoltre, è bene controllare che i regolamenti e gli strumenti urbanistici comunali consentano il cambio e, se il bene è condominiale, che non vi siano clausole impeditive all’interno del regolamento del condominio.
Insomma, in genere il cambio di destinazione d’uso è effettuabile, ma ci sono alcuni casi in cui la destinazione non può essere modificata, a causa delle caratteristiche dell’ambiente o di quanto stabilito nei piani urbanistici, che potrebbero imporre precise regole.
Il cambio di destinazione d’uso ha un costo?
Il cambio di destinazione d’uso ha un costo che dipende da diversi fattori. Tra i principali rileviamo certamente il compenso che è dovuto ai tecnici che si sono occupati del progetto e della pratica, così come la spesa per i lavori edili che si sono resi necessari per la modifica (si pensi all’aggiornamento e alla messa a norma degli impianti). Ancora, bisogna considerare le spese di segreteria per l’autorizzazione e gli oneri di urbanizzazione.
Riflessi potrebbero esserci anche per quanto concerne la pressione fiscale, considerato che il cambio di destinazione d’uso rilevante comporta l’aggiornamento delle categorie catastali e, di conseguenza, anche le imposte (es. IMU) che si andranno a pagare.
Proprio per la varietà di ipotesi che possono essere sottostanti il cambio di destinazione d’uso, consigliamo tutti i nostri lettori interessati ad assumere contatti con l’Ufficio tecnico del proprio Comune di riferimento.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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