Negli anni del Superbonus, il patrimonio edilizio napoletano ha vissuto una stagione di rinnovamento straordinaria. Palazzi storici del centro, condomini delle periferie, villette dei comuni vesuviani e flegrei: in tutta l’area metropolitana, proprietari e condomìni hanno approfittato degli incentivi per lavori che in condizioni normali avrebbero richiesto investimenti ben fuori dalla portata di molti. Spesso senza spendere nulla, o quasi.
Adesso che quei lavori si allontanano nel tempo, molti stanno iniziando a chiedersi se sia il momento giusto per vendere. Prima di farlo, però, c’è un aspetto fiscale che vale assolutamente la pena approfondire: la norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 sulla tassazione delle plusvalenze da Superbonus.
Cosa si intende per plusvalenza immobiliare
Chi non ha mai affrontato una compravendita potrebbe non avere familiarità con questo termine. È utile quindi partire dall’inizio.
Quando si vende un immobile ricavando più di quanto si è speso per acquistarlo, si realizza un guadagno. Questo guadagno (la plusvalenza) non è sempre soggetto a tassazione: dipende da quanto tempo è trascorso dall’acquisto e da come si è entrati in possesso dell’immobile.
La norma ordinaria stabilisce infatti che, se tra la data di acquisto e quella di vendita sono passati almeno cinque anni, il guadagno realizzato non è tassato. Sotto questa soglia, invece, lo Stato chiede una quota di quel guadagno. Fanno eccezione gli immobili ricevuti per donazione o successione ereditaria, per i quali esistono regole proprie.
Per calcolare la plusvalenza si parte dal prezzo di acquisto originario e lo si incrementa con tutte le spese documentate che hanno contribuito ad alzare il valore dell’immobile nel corso degli anni, come ristrutturazioni straordinarie pagate di tasca propria, parcella del notaio e imposte versate al momento del rogito di acquisto, oneri catastali e urbanistici. Maggiore è la somma di questi costi, minore sarà la plusvalenza tassabile. Quando l’imposta è dovuta, si applica un’aliquota del 26%, versata come imposta sostitutiva attraverso il notaio.
Il Superbonus complica le cose
Fin qui la disciplina ordinaria, che vale per la grande maggioranza delle compravendite. Il quadro cambia sensibilmente quando l’immobile in questione è stato oggetto di interventi finanziati dal Superbonus.
Con la Legge di Bilancio 2024, il legislatore ha introdotto una deroga specifica per questi casi. La logica di fondo è la seguente: i lavori eseguiti grazie al Superbonus al 110% con sconto in fattura o cessione del credito sono stati sostanzialmente pagati dallo Stato. Permettere che quelle stesse spese vengano ora usate per abbassare la plusvalenza tassabile significherebbe concedere al proprietario due vantaggi distinti sullo stesso immobile: prima i lavori a costo zero, poi una riduzione delle imposte in vendita. E il legislatore ha ritenuto che questo non fosse equo.
La conseguenza pratica è che chi cede un immobile ristrutturato con il Superbonus prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione dei lavori non può avvalersi liberamente di quei costi per ridurre la propria base imponibile, con il risultato di dover fare i conti con una plusvalenza più alta e, con essa, un’imposta più salata.
Ricordiamo tuttavia che queste regole si applicano solo a chi ha beneficiato del Superbonus al 110% tramite sconto in fattura o cessione del credito. Chi ha optato per la detrazione fiscale diretta, o chi ha usufruito del bonus con percentuali inferiori, continua a poter dedurre integralmente i costi degli interventi. Insomma, per queste persone, non cambia nulla rispetto alle regole ordinarie.
Chi è coinvolto e chi può stare tranquillo
La norma si rivolge a tutti coloro che vendono entro dieci anni dalla fine dei lavori un immobile di qualunque tipo sul quale sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus.
Sono invece esentati:
- chi ha ricevuto l’immobile per eredità;
- chi ha destinato l’immobile a prima casa propria o di un familiare per la maggior parte del periodo rilevante.
Condividiamo altresì che stando alla Circolare n. 13/E del 2024 dell’Agenzia delle Entrate, la norma si applica anche ai proprietari di appartamenti in cui non è stato eseguito alcun intervento diretto, ma il cui condominio ha beneficiato del Superbonus per i lavori sulle parti comuni. La provenienza dell’incentivo dall’edificio, e non dall’unità, non esclude il singolo proprietario dall’ambito di applicazione.
Quanto si paga: dipende da quando si vende
Vendita entro cinque anni dalla conclusione dei lavori
In questa fascia, le spese degli interventi Superbonus vengono completamente ignorate ai fini del calcolo: non possono essere aggiunte al prezzo di acquisto per abbassare la base imponibile. L’imposta, di conseguenza, è quella più elevata.
Esempio:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- Lavori con Superbonus: 80.000 € (esclusi dal calcolo)
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 130.000 €
- Imposta al 26%: 33.800 €
Vendita tra il quinto e il decimo anno
Passato il quinto anno, la norma si ammorbidisce parzialmente: il 50% delle spese legate agli interventi agevolati può rientrare nel calcolo, riducendo la plusvalenza tassabile.
Stesso caso, vendita al sesto anno:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- 50% dei costi Superbonus deducibili: 40.000 €
- Costo complessivo riconosciuto: 190.000 €
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 90.000 €
- Imposta al 26%: 23.400 €
Le spese che abbassano sempre la plusvalenza
Indipendentemente dall’anno in cui si vende, si possono sempre sommare al prezzo di acquisto le spese documentate non legate al Superbonus, come interventi straordinari autofinanziati, costi notarili e imposte dell’atto di acquisto, oneri catastali e pratiche urbanistiche.
Non rientrano invece in questa categoria le spese correnti: condominio, utenze, piccole riparazioni.
Il momento giusto per vendere non si indovina!
Napoli e la sua area metropolitana stanno attraversando una fase di crescente interesse da parte degli investitori e degli acquirenti, con alcune zone in forte rivalutazione. Per chi ha un immobile ristrutturato con il Superbonus, questa può sembrare un’ottima finestra per vendere. Ma la convenienza reale dell’operazione dipende anche, e a volte soprattutto, dall’impatto fiscale della plusvalenza.
Quando si sono conclusi i lavori, come si è scelto di fruire del bonus, quanto è possibile documentare in termini di altre spese sostenute: sono tutte variabili che, combinate insieme, possono fare una differenza di decine di migliaia di euro sul netto che il venditore porta a casa.
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Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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