“Cedolare secca al 5%.” “Affitti ai giovani tassati all’1%.” “Bonus casa confermati.” Se in questi giorni hai letto titoli come questi, è normale che tu ti stia chiedendo: devo aspettare la Manovra prima di comprare, vendere o affittare?
Fino a qualche settimana fa si parlava solo di ipotesi. Ora qualcosa è cambiato: il 28 ottobre 2026 il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di Bilancio 2027, una manovra da circa 26 miliardi di euro. Le misure per la casa hanno quindi un testo e non sono più semplici indiscrezioni.
Attenzione, però: un disegno di legge non è ancora una legge. Il testo passa ora all’esame di Camera e Senato, che possono modificarlo. L’approvazione definitiva è prevista entro il 31 dicembre 2026, con entrata in vigore dal 1° gennaio 2027.
In questo articolo facciamo ordine: cosa prevede il ddl per la casa, cosa è rimasto fuori, cosa puoi già usare oggi e come muoverti con buon senso.
Perché la casa è diventata un tema centrale della Manovra
Partiamo dal contesto, perché spiega l’urgenza. Secondo Eurostat, nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle case nell’Unione europea sono cresciuti del 4,7% su base annua e gli affitti del 3%. L’Italia è in linea, con prezzi a +4%.
Il problema è che i redditi non tengono il passo. Una ricerca di Centro Einaudi, Confindustria Assoimmobiliare e Assonime ricorda che tra il 2004 e il 2024 il reddito familiare pro capite reale in Italia è sceso del 4%, mentre nell’UE è cresciuto in media del 22%. Il risultato si vede nella vita quotidiana:
- i giovani italiani lasciano la casa dei genitori in media a 30,2 anni, contro i 26,3 della media europea;
- il 37% degli inquilini dichiara di pagare un affitto superiore al proprio budget;
- nel 2024 i provvedimenti di sfratto hanno superato quota 40.000, circa tre su quattro per morosità;
- secondo Scenari Immobiliari e Investire SGR mancano circa 840.000 abitazioni accessibili per i lavoratori.
Con questi numeri, è chiaro perché il Governo abbia messo la casa tra le priorità della legge di Bilancio.
Cosa prevede il ddl di Bilancio 2027 per la casa
Cedolare secca al 5% e all’1% per chi affitta a giovani
È la novità principale. Per gli affitti a canone concordato il ddl riduce la cedolare secca dal 10% al 5%. Se l’inquilino ha fino a 35 anni, l’aliquota scende addirittura all’1%.
Un esempio concreto, su un canone annuo di 12.000 euro:
| Regime | Aliquota | Imposta annua |
| Cedolare concordato oggi | 10% | 1.200 € |
| Cedolare concordato dal 2027 (ddl) | 5% | 600 € |
| Cedolare concordato con inquilino fino a 35 anni (ddl) | 1% | 120 € |
L’obiettivo è spingere i proprietari a mettere sul mercato case oggi vuote o destinate agli affitti brevi, a favore di contratti stabili e a canoni calmierati. Per l’inquilino il vantaggio è indiretto: più offerta di affitti a canone concordato, che per legge è inferiore ai prezzi del libero mercato.
Cedolare secca anche sugli affitti commerciali
Per la prima volta la cedolare secca viene estesa in modo strutturale agli immobili commerciali, come negozi e botteghe. Secondo le prime ricostruzioni, l’aliquota sarebbe del 21% per le superfici fino a 300 mq, con un’aliquota ridotta in alcune aree. È una misura chiesta a lungo da Confedilizia per contrastare la desertificazione commerciale delle città: i dettagli applicativi andranno verificati sul testo definitivo.
Bonus ristrutturazioni prorogati
Senza intervento, dal 1° gennaio 2027 le detrazioni edilizie sarebbero scese. Il ddl invece le conferma anche per il 2027:
- 50% per gli interventi sull’abitazione principale;
- 36% per le seconde case e gli altri immobili;
- proroga anche del bonus mobili ed elettrodomestici.
Resta invece in sospeso l’ecobonus al 65%: il Governo attende il via libera della Commissione europea, atteso entro fine novembre.
Cosa è rimasto fuori dal ddl
Altrettanto importante è sapere cosa non c’è, per non aspettare un incentivo che al momento non esiste.
- Bonus fiscale prima casa under 36: il vecchio bonus, con esenzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, non è stato ripristinato.
- IVA al 5% sugli affitti ai giovani: la riduzione dell’IVA sulle locazioni effettuate da imprese a inquilini giovani, di cui si era parlato nelle settimane scorse, non risulta confermata nel quadro presentato dal Governo.
Il Parlamento potrebbe ancora reintrodurre queste misure con emendamenti, ma oggi non è il caso di contarci.
Cosa è già operativo: le misure che puoi usare oggi
Il Fondo Prima Casa (garanzia Consap)
Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, è già attivo e resta operativo fino al 31 dicembre 2027, con le garanzie maggiorate per le categorie prioritarie. Lo Stato garantisce una parte del mutuo e questo rende più facile ottenere il finanziamento anche con poco anticipo. In sintesi:
- vale per mutui fino a 250.000 euro per l’acquisto della prima casa;
- la garanzia arriva fino all’80% del capitale per le categorie prioritarie, tra cui gli under 36, i genitori single e le famiglie numerose, con ISEE fino a 40.000 euro;
- nel 2025 Consap ha garantito 8,2 miliardi di euro di mutui, il 12% in più rispetto al 2024.
Un effetto concreto si vede già nei dati: secondo MutuiOnline, nel secondo trimestre 2026 i mutui con finanziamento superiore all’80% del valore dell’immobile sono cresciuti del 9,1%, in controtendenza rispetto al mercato. Attenzione però: la garanzia aiuta, ma la banca resta libera di valutare la tua richiesta e di non concedere il mutuo.
Il Piano Casa (legge n. 116/2026)
Approvato come legge a luglio 2026, il Piano Casa prevede di realizzare fino a 100.000 alloggi accessibili in dieci anni, mobilitando fino a 10 miliardi di euro. Tra gli interventi c’è un bando da 700 milioni per recuperare case popolari oggi inagibili (si parla di circa 60.000 alloggi non assegnabili), con priorità per giovani, studenti e lavoratori fuori sede.
Il Piano sta entrando nella fase operativa: a ottobre Invimit SGR e Federcasa hanno firmato un accordo per mappare il patrimonio pubblico utilizzabile per alloggi a canone calmierato, studentati e housing sociale. Non è un bonus individuale, ma è un segnale importante per chi cerca casa in affitto a prezzi sostenibili nei prossimi anni.
Le misure locali
Non dimenticare i Comuni. A Milano, per esempio, il programma ScegliMI prevede un contributo fino a 2.400 euro per i lavoratori under 35 che pagano un affitto superiore al 30% del reddito. Se vivi a Napoli, vale la pena controllare cosa offre il tuo Comune: spesso questi aiuti restano poco sfruttati.
Le voci critiche: cosa dicono esperti e operatori
Non tutti sono convinti che gli sconti fiscali bastino. Il Centro studi Unimpresa chiede politiche abitative strutturali e stabili, invece di misure straordinarie e temporanee: dopo la fine del Superbonus, gli investimenti residenziali sono calati del 2,7% nel primo trimestre 2026.
La ricerca di Centro Einaudi, Assoimmobiliare e Assonime propone strade diverse: recupero del patrimonio esistente, rigenerazione urbana, collaborazione pubblico-privato e strumenti fiscali come la possibilità di optare per l’IVA sulle locazioni o la cedolare secca anche quando l’inquilino è una società. Il punto, secondo gli autori, è che in Italia le case non mancano in assoluto (35,6 milioni di abitazioni per meno di 26 milioni di famiglie): mancano dove c’è il lavoro.
C’è poi un rischio di cui si parla poco: gli incentivi, se non accompagnati da un aumento reale dell’offerta, possono spingere ancora più in alto i prezzi. È un dibattito aperto, e vale la pena tenerlo a mente.
Aspettare o muoversi subito? Una guida pratica
Arriviamo alla domanda che conta. Ecco come ragionare in base alla tua situazione.
Se sei under 36 e vuoi comprare: il bonus fiscale prima casa non è tornato, quindi non ha senso aspettarlo. Il Fondo Prima Casa invece è disponibile fino a fine 2027 e i prezzi continuano a salire (circa +4% annuo). Valuta con la banca se rientri nelle categorie prioritarie e muoviti se trovi la casa giusta.
Se sei in affitto, soprattutto se hai fino a 35 anni: la cedolare all’1% riguarda il proprietario, non direttamente te, ma rende molto più conveniente affittare a canone concordato a un giovane. Dal 2027 potresti trovare più offerta di questo tipo: chiedi espressamente un contratto a canone concordato e controlla gli aiuti del tuo Comune.
Se sei un piccolo proprietario: oggi la cedolare secca ordinaria è al 21% e al 10% per i canoni concordati. Se il ddl verrà confermato, dal 2027 il canone concordato scenderà al 5% (1% con inquilini fino a 35 anni). È il momento giusto per valutare il passaggio dagli affitti brevi a quelli lunghi, o un nuovo contratto concordato. Per gli affitti brevi, ricorda che la cedolare è al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo.
Se devi ristrutturare: con la proroga del 50% sull’abitazione principale non c’è più la corsa a chiudere i lavori entro il 31 dicembre 2026. Puoi pianificare con più calma, verificando le condizioni sul testo definitivo.
Se hai un negozio sfitto: la cedolare secca sugli affitti commerciali potrebbe cambiare i conti di un nuovo contratto. Segui l’iter parlamentare prima di firmare.
Domande frequenti
La cedolare secca al 5% è già legge? No. È contenuta nel disegno di legge di Bilancio approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026, ma deve ancora essere approvata dal Parlamento, che può modificarla. L’approvazione definitiva è attesa entro il 31 dicembre 2026.
Chi può avere la cedolare secca all’1%? Secondo il ddl, il proprietario che affitta a canone concordato a un inquilino fino a 35 anni. Requisiti precisi e modalità saranno chiariti dal testo definitivo.
La cedolare al 5% vale anche per i contratti già in corso? Al momento non è chiaro. Sarà il testo definitivo della legge di Bilancio a stabilire a quali contratti si applicherà.
È tornato il bonus prima casa under 36? No. Il bonus fiscale under 36 non è stato ripristinato nel ddl. Resta disponibile il Fondo di garanzia Consap fino al 31 dicembre 2027.
Posso già usare il Fondo Prima Casa Consap? Sì, è operativo. La garanzia arriva fino all’80% per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 euro, su mutui fino a 250.000 euro. La richiesta si presenta tramite le banche aderenti.
Il bonus ristrutturazioni scende nel 2027? Secondo il ddl, no: restano il 50% per l’abitazione principale e il 36% per gli altri immobili. L’ecobonus al 65% è invece ancora in attesa del via libera europeo.
Il Piano Casa mi dà diritto a un alloggio? No, non è un contributo individuale. È un programma pluriennale per aumentare gli alloggi accessibili, che saranno assegnati con bandi e criteri definiti dagli enti competenti.
Per concludere: informati, ma non restare fermo
Con il ddl del 28 ottobre la Manovra 2027 per la casa ha preso forma: cedolare secca più leggera sugli affitti concordati, un forte incentivo per chi affitta ai giovani e la conferma dei bonus edilizi. Ma il testo può ancora cambiare, e alcune misure molto attese sono rimaste fuori.
Ricapitolando:
| Stato | Misure |
| Già operativo | Fondo Prima Casa Consap (fino al 31/12/2027), Piano Casa, contributi comunali |
| Nel ddl, in attesa del Parlamento | Cedolare concordato al 5%, cedolare all’1% con inquilini fino a 35 anni, cedolare sugli affitti commerciali, proroga bonus ristrutturazioni 50%/36% e bonus mobili |
| In sospeso | Ecobonus al 65% (attesa via libera UE) |
| Non confermato | Bonus fiscale prima casa under 36, IVA al 5% sugli affitti ai giovani |
Regola d’oro: distingui sempre ciò che è già disponibile da ciò che è ancora in approvazione, e decidi sulla base di opportunità concrete, non solo degli annunci.
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Articolo aggiornato al 30 ottobre 2026. Le misure del disegno di legge di Bilancio 2027 possono cambiare durante l’iter parlamentare. Le informazioni hanno scopo divulgativo e non sostituiscono la consulenza di un professionista fiscale.
Fonti: Consiglio dei ministri del 28/10/2026; Consap; Agenzia delle Entrate.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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