Nei quartieri più antichi di Napoli, dai Decumani al Vomero, molti edifici storici hanno lastrici solari e terrazze che nel tempo sono stati suddivisi tra più unità immobiliari, spesso con soluzioni di uso che risalgono a decenni fa e non sempre sono documentate con chiarezza.
È un contesto in cui le infiltrazioni dal lastrico verso gli appartamenti sottostanti sono un problema ricorrente, e stabilire le responsabilità richiede attenzione.
Anche alla luce delle conferme giunte da una recente pronuncia di legittimità, riassumiamo quello che può accadere e come prevenirlo.
Un problema tipico dei palazzi datati
Negli edifici storici napoletani, i lastrici solari svolgono quasi sempre una doppia funzione: coprono il palazzo o una sua parte, ma sono spesso utilizzati in via esclusiva da un solo condomino, magari quello dell’ultimo piano. Con gli anni, pavimentazioni, guaine e sistemi di scarico si deteriorano, e le infiltrazioni diventano frequenti, complicate dal fatto che in molti condomini non esiste una documentazione chiara su interventi passati.
Una recente decisione della Cassazione (sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026) ha confermato un principio che vale anche per questi contesti complessi. Quando concorrono più cause (ad esempio uno scarico ostruito insieme a un difetto strutturale della pavimentazione) condominio, proprietario del lastrico ed eventuale inquilino possono essere chiamati a rispondere insieme del danno.
La responsabilità solidale tutela chi subisce il danno
Il principio più importante per chi vive al piano sottostante e subisce un’infiltrazione è che non deve dividersi in anticipo tra i vari responsabili: può chiedere l’intero risarcimento a uno qualsiasi tra condominio, proprietario o utilizzatore del lastrico, lasciando a loro il compito di regolare i rapporti interni.
È evidente che un simile approccio diventa particolarmente utile nei palazzi storici napoletani, dove spesso la comproprietà e gli usi esclusivi si sono stratificati nel tempo e individuare “di chi è la colpa” in prima battuta può essere complicato. La legge, in questo senso, semplifica la vita a chi ha subito il danno.
Molti amministratori e condòmini pensano inoltre che le spese si dividano sempre per un terzo a chi usa il lastrico e due terzi al condominio. È vero, ma solo nei rapporti interni tra i soggetti responsabili: verso chi ha subito il danno, questo criterio non si applica per limitare il risarcimento dovuto.
Cosa fare in caso di infiltrazioni in un palazzo storico
Tutto ciò premesso, è certamente opportuno condividere quello che si dovrebbe fare in ottica preventiva, riducendo così il rischio di subire perdite di valore nel proprio investimento immobiliare, o tensioni con condomini, vicini, inquilini:
- Segnalare subito il problema all’amministratore, con foto e descrizione dettagliata.
- Chiedere un sopralluogo tecnico, indispensabile nei palazzi antichi dove le cause possono essere multiple e nascoste.
- Verificare i regolamenti condominiali storici, che a Napoli spesso contengono clausole particolari sull’uso di lastrici e terrazze.
- Non affidarsi solo alla memoria storica del palazzo: la documentazione scritta, anche datata, è preziosa in caso di controversia.
Un aspetto da considerare per chi compra casa
Chi acquista un immobile in un palazzo d’epoca a Napoli dovrebbe informarsi sullo stato del lastrico solare e sulla storia di eventuali infiltrazioni pregresse, magari chiedendo i verbali assembleari degli ultimi anni prima di firmare.
In Sergio Martino Immobiliare conosciamo bene le caratteristiche del patrimonio edilizio storico napoletano e aiutiamo chi compra o vende a orientarsi anche su questi aspetti tecnici e documentali. Proprio per questo motivo invitiamo tutti coloro i quali fossero interessati a saperne di più a contattare il nostro team.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
