Quando si compra o si vende casa si è sempre posti dinanzi alla prospettiva di dover calcolare con precisione le imposte che dovranno essere corrisposte per poter portare a compimento la transazione. Ma a cosa si riferiscono? E a quanto ammontano?
Le imposte da pagare per comprare casa
Iniziamo con le imposte più “salate”, che ricadono sulla figura dell’acquirente (mentre, come vedremo, chi vende casa non è detto che debba farsi carico di alcun onere fiscale immediato).
Come noto, quando si acquista una casa, le imposte da versare cambiano a seconda che chi vende l’immobile sia un’impresa costruttrice o un privato, e se l’immobile debba essere adibito a prima casa, o ad abitazione diversa da quella principale.
Nel dettaglio, nel caso in cui il venditore sia un privato, o un’impresa esente da Iva per le vendite, l’acquirente pagherà:
- imposta di registro del 9%;
- imposta ipotecaria e imposta catastale nella misura di 50 euro ciascuna.
Nell’ipotesi in cui, invece, il venditore sia l’impresa costruttrice o che ha effettuato i lavori di ripristino, e che sta vendendo l’immobile entro 5 anni dalla conclusione della costruzione o dall’intervento di recupero, allora l’acquirente dovrà pagare:
- Iva nella misura del 10% (22% se l’immobile è di lusso);
- imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale nella misura di 200 euro ciascuna.
Per quanto attiene la base imponibile su cui si calcolano le aliquote di cui sopra, l’Iva troverà applicazione sul prezzo d’acquisto, mentre l’imposta di registro sarà a valere sul valore catastale, a sua volta determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente pari a 110 (per prima casa e relative pertinenze) o 120 (per fabbricati non prima casa, su gruppi catastali A – ex A/10, e C – ex C1).
Se tuttavia l’acquirente sta comprando la propria prima casa, le imposte sono drasticamente ridotte, e pari:
- nel caso in cui il venditore sia un privato o un’impresa esente da Iva, al 2% dell’imposta di registro, e a 50 euro ciascuna per l’imposta ipotecaria o catastale;
- nell’ipotesi in cui il venditore sia un’impresa con vendite soggette a Iva, al 4% di Iva e a 200 euro ciascuna per l’imposta di registro, ipotecaria o catastale.
Le imposte da pagare per vendere casa
E per vendere casa? Di norma il venditore non deve pagare alcuna imposta nel momento in cui incassa il denaro derivante dalla vendita della propria casa, tranne l’ipotesi in cui chi cede l’abitazione lo faccia se è stata acquistata da meno di cinque anni (e se negli anni tra l’acquisto e la vendita l’abitazione non è stata la sua prima casa).
Dunque, nella sola fattispecie in cui il venditore abbia acquistato quella stessa proprietà da meno di 5 anni, si troverà nella posizione di dover pagare una plusvalenza sulla differenza tra il valore incassato al momento della vendita e quello di acquisto originario dell’immobile.
La plusvalenza, a sua volta, andrà tassata in maniera ordinaria o separata a seconda delle scelte del venditore: la tassazione ordinaria sulla plusvalenza si applica sul reddito complessivo sulla base degli scaglioni Irpef vigenti, mentre la tassazione separata prevede invece il pagamento di un’imposta sostitutiva pari al 26% sulla plusvalenza. Quest’ultima è di norma l’opzione più vantaggiosa, che andrà “ufficializzata” in sede di stipula dell’atto notarile.
Per maggiori informazioni vi invitiamo a contattare i nostri uffici.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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