All’interno della proposta di acquisto o del compromesso, la caparra è un elemento ricorrente, fungendo da anticipo di una somma di denaro e, contemporaneamente, di garanzia per il corretto esito dell’operazione.
Tuttavia, se quanto sopra è chiaro, non lo è il fatto che vi sia molta confusione tra due diverse tipologie di caparra che, per quanto simili negli intenti, hanno presupposti ed effetti molto diversi nelle ipotesi di mancata conclusione del contratto.
Nelle prossime righe cercheremo di spiegare in sintesi che cosa sia la caparra confirmatoria e cosa sia la caparra penitenziale, soffermandosi sulle diverse conseguenze della loro previsione.
La caparra confirmatoria
Iniziamo con il rammentare che la caparra confirmatoria è la forma più frequente di caparra in un contratto preliminare di compravendita: consiste infatti nel consegnare all’altra parte una somma di denaro a conferma del vincolo assunto. Nel caso in cui il contratto definitivo si concluda, la somma dovrà essere restituita o imputata alla prestazione.
Di contro, se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, sarà l’altra parte a poter recedere dal contratto e trattenerla. Se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte potrà sempre recedere dal contratto e domandare il doppio di quanto versato.
Si tenga altresì conto che si dà alla parte non inadempiente la possibilità di insistere comunque per l’adempimento, e richiedere il risarcimento per l’ulteriore danno subito. La parte non inadempiente quindi, oltre a trattenere o pretendere la caparra, può comunque agire giudizialmente per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto, o domandare al giudice di obbligare la parte che è inadempiente a concludere comunque il contratto.
La caparra penitenziale
La caparra penitenziale ha invece una funzione parzialmente diversa: rappresenta infatti il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito in via convenzionale. Pertanto, chi decide di recedere deve dare all’altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale, con l’altra parte che non potrà chiedere altro.
In altri termini, la caparra penitenziale è una sorta di “prezzo” che le parti possono stabilire fin dall’origine per riservarsi la possibilità di sciogliere il rapporto.
In questo caso, infatti, la parte adempiente non può richiedere né il maggiore danno né l’esecuzione del contratto. Ha solamente il diritto di trattenere la caparra penitenziale. In sostanza, con questo tipo di caparra è come se si acquistasse il diritto di cambiare idea: se a cambiare idea è il venditore, alla controparte spetta il doppio della caparra versata, mentre se a scegliere di non osservare il contratto è l’acquirente, allora costui perderà solamente la somma che ha versato anticipatamente.
Insomma, contrariamente a quanto avviene nella caparra confirmatoria, qui il recesso non è giustificato dall’inadempimento della controparte ma costituisce l’esercizio di un diritto, quello di fare un passo indietro prima della conclusione del contratto.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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