Gli abusi edilizi sono delle opere architettoniche realizzate in difformità dei permessi previsti dalla legge o a quanto dichiarato al Comune dove si trova l’immobile.
La presenza degli abusi è molto comune in tutta Italia e, in buona parte dei casi, non deve rappresentare una grave preoccupazione per il proprietario dell’immobile che ne è affetto. L’art. 34 bis co. 1 del TUE sottolinea infatti come “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.
In altri termini, solamente gli interventi che modificano l’unità abitativa in misura superiore al 2% rispetto ai documenti depositati in Comune possono essere qualificati effettivamente come abusi. Ma come regolarizzare invece gli abusi veri e propri?
Le sanatorie
Il primo percorso che il proprietario di un immobile abusivo può intraprendere per regolarizzare la difformità è rappresentato dalle sanatorie.
Le sanatorie sono infatti dei provvedimenti su richiesta, che consentono di rimediare agli errori e alle difformità su un proprio immobile: come suggerisce il suo stesso nome, la sanatoria consente – appunto – di sanare la difformità mediante il pagamento di una sanzione e la presentazione di una pratica predisposta da un professionista incaricato, a cui spetterà il compito di reperire tutti i documenti utili per tale scopo.
Evidentemente, non tutti gli abusi sono sanabili in questo modo. Possono farlo solamente coloro che sono titolari di immobili le cui difformità si riferiscono a opere che sono comunque concesse dalla normativa vigente e dai regolamenti locali. Se invece la difformità non rispetta questi vincoli, sarà necessario procedere alla demolizione dell’opera architettonica o della sua parte abusiva.
Il condono
La seconda strada per poter regolarizzare la difformità tecnica del proprio immobile riguarda invece il condono, un particolare tipo di provvedimento emanato dallo Stato, attraverso una legge speciale, che consente la cancellazione di ogni difformità presente, sempre previa la presentazione della documentazione prevista.
Attenzione, però. Contrariamente alle sanatorie, il condono è una legge emanata a discrezione dello Stato, a cadenze irregolari: non si ha infatti alcuna certezza sulla sua futura emanazione. Proprio per questo motivo, giova rammentare come nei tempi recenti siano stati emanati solamente tre differenti condoni, nel 1985, nel 1994 e nel 2003. Non ci sono invece notizie su un possibile futuro condono, facendo dunque emergere una situazione piuttosto rischiosa in capo al titolare dell’immobile abusivo che decide volontariamente di aspettare l’emanazione di un nuovo condono, pur consapevole dell’abusività.
Potrebbe infatti non aprirsi mai una nuova finestra temporale che consente di ottenere un nuovo condono, o potrebbero comunque non esserci i requisiti per poterne beneficiare, con la conseguenza di rendere la sanatoria la strada privilegiata per poter regolarizzare le difformità riscontrate sul proprio immobile.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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