Il tema della vendita di una casa ottenuta con donazione è argomento sempre piuttosto spinoso. Tuttavia, è bene chiarire subito una cosa e, con essa smentire alcuni diffusi timori: la casa donata si può vendere sempre e senza alcun problema.
Ma allora quali sono i problemi?
È presto detto: se non sono trascorsi almeno 20 anni dall’atto di donazione, o 10 anni dall’apertura della successione, gli aventi diritto (si pensi, prima di tutto, agli eredi) possono agire nei confronti di chi ha ricevuto in donazione l’immobile per una riduzione che sia volta a ricostituire la loro quota di legittima.
È per questo motivo che acquistare una casa ottenuta con donazione lascia sempre nelle parti il dubbio che entro i termini succitati gli aventi diritto possano agire sull’immobile, con il rischio che l’inconsapevole acquirente si trovi nel mezzo di una disputa legale.
Ma cosa si può fare per cercare di salvaguardare i propri interessi e realizzare così una serena compravendita immobiliare?
Il mutuo su una casa donata
Per prima cosa, ricordiamo che i motivi di cui sopra sono sufficienti per rendere le banche molto scettiche sulla convenienza a supportare il proprio cliente nell’operazione di acquisto di una casa donata attraverso un mutuo.
Alcune banche sono invece disponibili a erogare un finanziamento solamente se la situazione ereditaria è chiara, con atto di rinuncia all’azione di riduzione da parte dei coeredi. In alternativa, spesso tali istituti di credito accettano come elemento sufficiente per l’istruttoria del mutuo su casa donata la stipula di una polizza apposita, a carico del venditore, che tuteli la banca nel caso in cui il bene venisse aggredito dagli eventuali altri aventi diritto.
I rischi per il compratore
Anche nel caso in cui il compratore non abbia bisogno di un mutuo, gli ostacoli non mancano. Come abbiamo visto, infatti, il rischio principale se non sono passati i termini dei 10 e dei 20 anni di cui sopra, è che una volta comprato il bene si finisca con l’essere al centro di una disputa legale scaturita dall’azione di riduzione che gli eredi aventi diritto potrebbero avviare per ricondurre l’immobile nell’asse ereditario.
In questo caso le soluzioni a disposizione del compratore sono diverse. Tra le più ricorrenti, far sottoscrivere un atto di rinuncia all’azione di riduzione da parte degli eredi (se il donante è morto) o un atto di rinuncia all’azione di restituzione (se il donante è vivo).
C’è poi anche la possibilità di far revocare da colui che ha donato, se ancora in vita, la donazione, ed effettuare così la vendita a suo nome. Infine, far revocare dagli eredi e dal donatario la donazione nell’ipotesi in cui il donante sia deceduto, ed effettuare la vendita a nome di tutti gli eredi e il donatario.
Evidentemente, in questi ultimi due casi il venditore (non più donatario) potrà disporre del prezzo pattuito liberamente lasciando così alla famiglia la questione su come verrà distribuita la somma, ma liberando il bene immobiliare da ogni controversia potenziale.
Sono un imprenditore e consulente immobiliare. Laureato in scienze politiche presso l’Università degli Studi di Napoli Federico II, oggi ricopro il ruolo di amministratore della Gravina Immobiliare srl che opera con tre agenzie immobiliari nel cuore di Napoli che si fregiano dei noti brand Grimaldi Immobiliare e Gabetti Agency.
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